自从碧桂园的两笔美元债未能按时支付利息（有30天的宽限期），这家曾经的宇宙第一房企被推上了风口浪尖，看着随时可能成为第二个恒大。

并且，如果碧桂园真的资不抵债的话比恒大的造成的影响更大，其在建的楼盘数量更多，牵涉更多付了钱却未拿到房子的家庭。8月30日晚间，在港交所挂牌上市的碧桂园发布了2023年的半年报，从财报数据来看虽然最近半年亏损严重但我看到了碧桂园稳住的可能。

碧桂园今年上半年实现的营业收入为2263.09亿元，同比去年上半年增长了将近40%。

【资料图】

是不是觉得很神奇，今年的房地产形势去年还差，为何碧桂园的营业收入还增加了不少？难道碧桂园在做假账？

并非如此，营业收入增加主要和会计制度有关。企业和个人不同，遵守权责发生制原则，收到了钱不一定能够确认收入，要等商品交付后才行。

比如，碧桂园去年销售期房，收了客户10亿元，钱是在2022年收的但没有交房就不能确认收入；今年建好了房子并交给了客户，收入算在2023年。

今年1-6月碧桂园交付了27.8万套住房，交付量位居全行业首位。房子交了才能确认收入，这便是营业收入逆势上涨的原因。

合同销售额更能反映现时的销售状态，2023年上半年的最新数据为1287.6亿元，去年同期为1851亿元，同比下滑30.4%，而2021年上半年可是达到了3030.9亿元，几乎相当于2022年和2023年的总和。

由此可见房地产市场的萧条对碧桂园的经营产生额影响之大。

净利润（亏损）方面，碧桂园今年上半年亏了514.64亿元，去年上半年还是盈利的。此前，碧桂园已经预亏450亿元至550亿元，财报公布后的实际亏损额在意料之中，即便如此，这个数字依然非常夸张。

碧桂园对于亏损的解释是这样的。

为保交付、保运营，本公司对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低毛利项目逐渐进入结算周期，以及对物业项目计提的减值增加，对期内毛利及利润构成了显著的压力。

财报的措辞非常专业，我来“翻译”一下，导致亏损的原因大概是这么几个。

1.“部分资产量价平衡”指的是降价销售，有些房子是甚至是低于成本价卖的。

2.“低毛利项目进入结算周期”指的是前几年降价打折卖出的房子交付了，低营收和高成本算在今年上半年，这些房子基本不怎么赚钱。

3.“计算提的减值增加”指的是国内房价下降，公司大量建造到一半以及建造完毕后没有卖出去的房子价格跟跌，有些已经低于成本，影响了公司利润水平。

注意第三点，是房企们惯常的为财报洗澡手段，通过计提大额减值将亏损全部放到一年里，这样未来就能实现轻装上阵。碧桂园披露上半年在建项目及建完代售项目计提了403亿元的减值，是导致亏了500多亿元的最重要原因。

行外人看热闹，行内人看门道，大部分人比较关心碧桂园的盈利状况，我却更加关心碧桂园的负债、现金储备等，这些才是当下决定碧桂园命运的关键。

截至2023年6月30日碧桂园的总负债为1.36万亿元，相比于2020年年底最高峰时的1.76万亿元压降了整整4000亿元，比去年年底也少了600亿元。不过，碧桂园的资产负债率由去年年底的82.3%增长至84.3%，究其原因是前面说过的资产因房价整体下跌而缩水。

换言之，碧桂园的整体债务压力依然较大，需要进一步压降负债规模、降低负债率。作为对比，民营房企中最稳的龙湖集团的资产负债率不到70%。

更加重要的是借贷债务，主要包括美元债、国内债券、可转债、银行贷款、企业间借款等，一共有2579.05亿元，而碧桂园拥有的现金及现金等价物1011.15亿元。不过，12个月到期的债务数额为1087.03亿元，与碧桂园拥有的现金储备接近。

相比于恒大、泰禾等已经彻底暴雷，需要进行大规模债务重组的房企不同，碧桂园的财务情况确实要好不少，当然，只是相对而言。

为了自救，碧桂园在最近一个月内有几个比较大的动作。

7月20日，碧桂园与银团签署贷款展期协议，达成35.83亿港元和3.89亿美元的双币贷款融资协议，贷款期限为30个月。

8月25日，碧桂园将广州亚运城项目26.67%的股份以12.92亿元的价格卖给了中海地产。

8月30日，碧桂园公告完成一项债转股协议，港股上市公司建滔集团的2.7亿港元债务本金转化成碧桂园增发的3.5亿股新股。

有人可能觉得相比万亿总负债、千亿借贷债务，几亿、几十亿的款项相当于九牛一毛，但大家要知道房企们经年累月积累起来的规模庞大的负债也是由每一笔几亿甚至几千万组成的，化债的时候自然是逐一化解，不可能一下子搞定几百上千亿元的大规模债务。就好比一个楼盘至少有几百位买家，“保交楼”的时候具体到每一套房，不是把房子交给某位买下一幢楼甚至整个小区的土豪买家。

不管怎么说碧桂园是在努力解决问题且收到一定成效的，并没有“躺平”。

8月30日，广州、深圳两大一线城市决定实施“认房不认贷”，大量改善性需求得以释放，是否会给处于萧条的楼市带来一丝生机？这一点对房企来说至关重要。

碧桂园的资产负债表中列示着8182.44亿元的在建物业（房产）和568.93亿元的已落成物业（房产），加一起共计8751.37亿元，达到了总资产的一半以上。这还是在房价下跌导致两类资产价值“缩水”后的数值，前几年的数值更大。

房子能不能卖出去，能不能卖一个合理的价格是真正决定碧桂园命运的事情，只有恢复造血能力才能摆脱当下拆东墙补西墙、不断卖家底筹钱的局面。

看了公司今年上半年的财报后你觉得拥有“宇宙第一大房企”之称的碧桂园能在未来脱离苦海，凤凰涅槃吗？

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